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Info
 

Violazione delle distanze

CTU per violazione di distanze e irregolarità amministrative

Contesto

Il caso riguarda una controversia tra vicini per la violazione delle distanze edilizie durante la costruzione di un immobile. Il CTU ha esaminato la documentazione e la condotta del professionista coinvolto, che ha contribuito all’errore.

Conclusioni

    1. Irregolarità nel rilascio della concessione edilizia.

    2. Falsificazione di documenti relativi alla pratica di condono edilizio e permesso di costruire.

    3. Conseguenze per i committenti: esborso maggiore di oneri, danni a causa di lavori non conformi (distanze legali e modifiche strutturali necessarie).

    4. Responsabilità professionale del progettista e la necessità di rimedi per i danni causati.

Esito

Sentenza di demolizione parziale del corpo scala del fabbricato dei resistenti e risarcimento dei danni per i committenti.

Contesto del caso

  • Tipologia di intervento: ristrutturazione con riqualificazione energetica e ampliamento.
  • Ambito della CTU: verifica di vizi, difetti e difformità in lavori parziali con Superbonus 110%, con approfondite indagini strutturali e impiantistiche.

Obiettivi della CTU

  • Verifica delle opere: confrontare le opere appaltate con quelle effettivamente eseguite, in relazione ai progetti, computi metrici e preventivi iniziali.
  • Analisi delle lavorazioni: distinguere le opere realizzate da ciascuna impresa (edile, impiantistica, serramenti, ascensori) e identificare eventuali lavori mancanti.
  • Valutazione dei costi: individuare quali lavorazioni erano previste nei preventivi e quali sono state addebitate come “extra”, accertandone congruità e necessità.
  • Accertamento di vizi e difformità: stabilire la presenza di eventuali vizi, difetti e difformità, determinarne le cause e attribuire le responsabilità (impresa, progettista, direttore dei lavori).
  • Verifica documentale: controllare la correttezza e completezza della documentazione tecnica depositata presso il Comune e la sua aderenza alla normativa urbanistico-edilizia.
  • Valutazione ritardi: quantificare i ritardi nel completamento dei lavori e identificare le responsabilità delle varie parti coinvolte.
  • Determinazione del valore locativo: calcolare il presumibile valore locativo dell’immobile.

Attività svolte

  • Indagini sul campo: rilievi metrici, fotografici e ispezioni in loco per valutare lo stato attuale dell’immobile.
  • Raccolta e analisi della documentazione: esame dei contratti, memorie tecniche e preventivi, integrato da incontri con le parti interessate e i consulenti tecnici.
  • Tentativi di conciliazione: organizzazione di incontri e confronti per cercare un accordo bonario tra le parti, purtroppo senza esito positivo.

Esiti e considerazioni finali

  • Esito della CTU: la maggior parte delle contestazioni (doglianze) è risultata fondata. In particolare, sono emerse difformità strutturali e amministrative tali da dover considerare anche la demolizione del corpo in ampliamento.
  • Criticità organizzative: la complessità è aumentata dalla presenza di appalti distinti, senza un General Contractor, che ha costretto il CTU a organizzare incontri separati per ciascuna problematica.
  • Implicazioni: le contestazioni accertate hanno portato a una valutazione dei danni con imputazione solidale all’impresa edile e al Direttore dei Lavori. In alcuni aspetti (impiantistica e serramenti) le problematiche sono state confermate, mentre altre, come le violazioni delle distanze, sono state segnalate pur non essendo riconosciute ufficialmente dal Comune.
Raccomandazioni

Per casi analoghi è fondamentale:

  • Esaminare accuratamente la documentazione tecnica e le memorie presentate.
  • Effettuare rilievi precisi e documentati (metrici e fotografici).
  • Verbalizzare ogni incontro e confronto con i consulenti tecnici.
  • Garantire il contraddittorio tra tutte le parti, condizione essenziale per la validità della CTU.
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    Date

    October 13, 2023

    Category
    Contenziosi civili, Valutazioni tecniche