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Info
 

Responsabilità professionale e irregolarità nei lavori edili

CTU per responsabilità professionale del progettista e irregolarità nei lavori di ristrutturazione

Contesto

Il caso riguarda la responsabilità professionale di un progettista e le irregolarità nei lavori di ristrutturazione. È stata commissionata una perizia per verificare la conformità dei lavori eseguiti e le cause dei danni.

Conclusioni

    1. Irregolarità nel rilascio delle concessioni edilizie e difformità tra il progetto e le opere effettivamente realizzate.

    2. Responsabilità del professionista per la gestione errata delle pratiche e per aver contribuito all’errore nelle pratiche edilizie.

    3. I committenti hanno dovuto pagare oneri e tasse superiori a quanto dovuto, con danni economici derivanti dalla necessità di demolire una parte dell’edificio.

Esito

Sentenza favorevole per i ricorrenti, con risarcimento danni da parte del professionista responsabile e demolizione di una parte dell’edificio.

Contesto e metodologia

  • Il CTU ha esaminato attentamente tutta la documentazione e ha effettuato sopralluoghi nel cantiere.
  • L’analisi è stata svolta seguendo uno schema predefinito e rispondendo a specifici quesiti posti nel contenzioso.

Verifica delle opere appaltate ed eseguite

Opere appaltate dal Condominio alla società [ omissis ]
  • Totale lavori appaltati: € 590.200,21 (iva esclusa).
  • Di questi, € 537.957,00 riguardano opere con detrazione al 110%.
  • € 52.242,92 riguardano opere con detrazione al 50%.
  • Il totale differisce dal valore indicato in un’altra tabella (€ 598.247,13) per motivi spiegati nella relazione.
Lavori effettivamente eseguiti dalla società
  • Totale lavori eseguiti: € 304.901,27 (iva esclusa).
  • € 291.132,22 per opere con detrazione al 110%.
  • € 13.769,05 per opere con detrazione al 50%.

Valutazione dei vizi e difetti

Nel cantiere sono stati riscontrati
  • Vizi/difetti sia nelle parti condominiali che in quelle private (es. balconi).
Considerazioni specifiche
  • Le problematiche all’interno degli appartamenti non sono state valutate, in quanto l’ATP è stato attivato dal Condominio e non dai singoli proprietari.
  • Per le parti condominiali, i danni dovuti a lavori non completati sono stimati in € 24.000,00 (importo imponibile).
  • Ulteriori costi potrebbero derivare dal noleggio non saldato del ponteggio (stimato in € 73.744,00 + IVA) e, eventualmente, da costi legati alla gru (in attesa di ulteriori verifiche).

Opere non eseguite

Opere mancanti
  • € 246.825,07 (imponibili) per lavori con detrazione al 110%.
  • € 38.473,87 (imponibili) per lavori con detrazione al 50%.
Implicazioni per il proseguimento dei lavori
  • Se i lavori proseguono nel 2025 e vengono appaltati a una nuova impresa con sconto in fattura.
  • Il Condominio dovrà sostenere il 35% del valore dei lavori da completare (oltre ai costi professionali) per le opere con detrazione 110%.
  • Le opere con detrazione al 50% dovrebbero mantenere lo stesso valore, salvo diversa conferma legislativa.

Danno economico per il ritardo

  • Il mancato rispetto dei termini contrattuali (con scadenza fissata al 31 maggio 2023) comporta la perdita del beneficio fiscale completo, passando dalla detrazione al 110% al 65%.
  • Tale declassamento causa un danno economico ai condomini stimato in € 86.388,77 (imponibili), oltre ai costi professionali.

Conclusioni e raccomandazioni

  • La CTU evidenzia discrepanze tra il valore contrattuale delle opere e quanto effettivamente eseguito, con conseguenti danni economici per il Condominio.
  • I lavori incompleti e i ritardi hanno generato costi aggiuntivi, aggravando l’impatto finanziario.
  • È fondamentale individuare un’azienda che possa subentrare, accollarsi i crediti e applicare correttamente lo sconto in fattura (del 65% nel nuovo scenario).
  • Gli accordi contrattuali, che prevedevano penali (1 per mille dell’importo per ogni mese di ritardo), sottolineano l’importanza di rispettare i tempi per non perdere i benefici fiscali.
Date

October 13, 2023

Category
Contenziosi civili, Valutazioni tecniche