07 Apr Le criticità nelle perizie immobiliari residenziali: come evitare le cause di nullità
La redazione di perizie immobiliari residenziali rappresenta una delle attività principali dei Consulenti Tecnici d'Ufficio (CTU) nominati dal Tribunale. Queste perizie, fondamentali nelle procedure esecutive immobiliari e nelle controversie civili, devono rispettare requisiti formali e sostanziali rigorosi per evitare cause di nullità che potrebbero comprometterne l'efficacia probatoria.
Le cause di nullità della relazione peritale
La relazione peritale può essere dichiarata nulla in presenza di vizi procedurali o sostanziali che ne compromettono l’attendibilità o la validità giuridica [ teknoring.com ]. Tra le principali cause di nullità, possiamo identificare:
- Fondare le conclusioni su fatti o circostanze non ritualmente dedotti e provati nel giudizio: la giurisprudenza concorda nel ritenere che il CTU non possa basare le proprie conclusioni su elementi di fatto non dedotti dalle parti nel processo. Gli elementi di fatto sui quali fonda il proprio giudizio debbono essere gli stessi sui quali il giudice potrebbe fondare la propria sentenza.
- Espletamento di indagini e compiti esorbitanti dai quesiti posti dal giudice: il CTU deve limitarsi a rispondere ai quesiti formulati dal giudice, evitando di estendere le proprie indagini oltre quanto richiesto. Il suo potere di indagine, anche esercitato di propria iniziativa, deve sempre coniugarsi con il principio secondo cui la sua attività non deve mai supplire al difetto di allegazione della parte.
- Compiere valutazioni di tipo giuridico: il CTU deve astenersi dal compiere valutazioni di natura giuridica, ad esempio in ordine alla proprietà, alla colpa o all’inadempimento, in quanto tali valutazioni sono di esclusiva competenza del giudice.
- Accertare l’esistenza di norme o interpretare e valutare prove documentali: queste attività sono riservate esclusivamente al giudice e non rientrano nelle competenze del CTU.
Comportamenti che possono compromettere la validità della perizia
Oltre alle cause di nullità, esistono comportamenti che, pur non determinando necessariamente la nullità della consulenza, possono compromettere la validità e l’efficacia della perizia e esporre il CTU a provvedimenti disciplinari. Tra questi:
- Un prolungato ritardo nel deposito dell’elaborato peritale: il rispetto dei termini processuali è fondamentale per garantire l’efficienza del processo e il diritto delle parti a una giustizia celere.
- Una grave negligenza nello svolgimento delle operazioni: il CTU deve operare con diligenza e professionalità, evitando errori o omissioni che potrebbero compromettere l’attendibilità della perizia.
- Una insufficienza degli accertamenti eseguiti o delle risposte fornite ai quesiti posti dal giudice: la perizia deve essere completa e rispondere in modo esaustivo a tutti i quesiti formulati dal giudice.
- Una incapacità scientifica di svolgere l’incarico: il CTU deve possedere le competenze tecniche e scientifiche necessarie per svolgere l’incarico affidatogli dal giudice.
Le particolari criticità delle perizie immobiliari residenziali
Le perizie immobiliari residenziali presentano specifiche criticità legate alla natura del bene oggetto di valutazione e al contesto normativo e di mercato. Un esempio significativo è rappresentato dalla perizia redatta nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 33/2023 presso il Tribunale di Monza, dove il CTU ha dovuto identificare con precisione un appartamento situato in Via Pellegrino Pellegrini 7-9, nel quartiere Cederna di Monza [ garavirtuale.it ].
L’immobile oggetto di valutazione faceva parte di un complesso residenziale più ampio, interamente recintato, realizzato con licenza edilizia specifica. Questo tipo di situazione richiede una particolare attenzione nella descrizione delle parti comuni, dei diritti e degli oneri condominiali, elementi che possono influenzare significativamente il valore e la commerciabilità dell’immobile.
Come evitare le cause di nullità nelle perizie immobiliari residenziali
Per evitare le cause di nullità e garantire la validità e l’efficacia delle perizie immobiliari residenziali, il CTU può seguire queste indicazioni pratiche:
- Rispettare scrupolosamente i quesiti posti dal giudice: il CTU deve limitarsi a rispondere ai quesiti formulati dal giudice, evitando di estendere le proprie indagini oltre quanto richiesto.
- Documentare accuratamente le indagini svolte: è fondamentale che il CTU documenti in modo dettagliato e trasparente tutte le indagini svolte, le metodologie utilizzate e le fonti delle informazioni acquisite.
- Mantenere un atteggiamento imparziale: il CTU deve svolgere il proprio incarico con imparzialità, evitando di favorire una parte a discapito dell’altra e mantenendo un atteggiamento equidistante dalle parti in causa.
- Garantire il contraddittorio tecnico: durante le operazioni peritali, il CTU deve garantire la partecipazione dei consulenti tecnici di parte e considerare le loro osservazioni e istanze.
- Utilizzare metodologie riconosciute e attendibili: per la determinazione del valore di mercato dell’immobile, il CTU deve utilizzare metodologie riconosciute dalla comunità scientifica e professionale.
- Verificare accuratamente la conformità urbanistica e catastale: il CTU deve verificare con particolare attenzione la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, consultando tutta la documentazione disponibile presso gli uffici competenti.
- Evidenziare eventuali criticità o elementi di incertezza: se durante le indagini emergono criticità o elementi di incertezza, il CTU deve evidenziarli nella relazione peritale, spiegando le ragioni dell’incertezza e l’impatto sulla valutazione.
Conclusioni
Le perizie immobiliari residenziali richiedono un bilanciamento delicato tra precisione tecnica e rispetto delle procedure giudiziarie. Come dimostrano i casi analizzati, anche un singolo errore formale o un’omissione nelle verifiche urbanistiche può invalidare mesi di lavoro. Per i CTU, la priorità deve essere la prevenzione del rischio: documentazione scrupolosa, metodologie certificate (come i criteri OMI) e costante aggiornamento sulle sentenze più recenti in materia di nullità peritale. La collaborazione con altri professionisti (avvocati, geometri, architetti) e l’utilizzo di strumenti di cross-verifica dei dati sono ulteriori accorgimenti per ridurre margini di errore. In un mercato immobiliare sempre più complesso, solo perizie impeccabili sotto il profilo tecnico e giuridico possono resistere al vaglio delle parti e del giudice.
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